城南支店: 2008年04月アーカイブ

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2008年04月26日

スタッフ紹介更新しました。

城南支店のスタッフ紹介ページを更新しました。

新年度、新しいメンバーと新たな気持ちでスタートいたしました。
皆様のお役に立てるよう頑張ってまいりますので、
今年度もミサワホーム東京　城南支店をよろしくお願いいたします。

左上のスタッフ紹介のリンクバナーから、ご覧いただけます。
※こちらからもご覧いただけます。

投稿者: 城南支店スタッフ日時: 13:29 | パーマリンク

2008年04月25日

≪巣まいづくりサークルvol.3≫キーワード

　
●コーポラティブハウス

コーポラティブとは「共同の、組合の」という意味。
「自分のライフスタイルに合った住まいがほしい」という人が集まって建築組合をつくり
共同で土地を購入または、借りて、共同で集合住宅を建築します。
土地からではなく、近隣の一戸建所有者数件の土地を提供し、人を募って建築する
ケースもあるようです。

＜特徴＞
マンションが既成の間取り・設備で建てられているのと比べ、コーポラティブハウスは
各戸のスペース内は自由に決めることができます。注文住宅のように、建築家やコーディネーターと
相談しながら、自分の好きな家をより低い予算で建てることが魅力です。
アイデア次第で他にない共同住宅を実現できるので、広場でバーベキュー、子供達が自由に遊べる
建物内のスペースなど、共用部分の施設の充実していることも特徴だとか。

また、入居前に共同住宅のルールづくりなど、入居する人が集まり決めていく機会が何度もあるため
自然とコミュニケーションが生まれ、親しい近隣関係を築きやすいそうです。

個人のこだわりによって作るので、特徴が顕著すぎて売却しにくいのでは、という心配もありますが
むしろ結果として、他の人が見ても魅力的なものになっているケースが多いそうです。例えば、
イギリスでは一般的な賃貸より、コーポラティブタイプの賃貸の方が早く次の住人が決まるそうです。
　
＜注意点＞
多数の人がそれぞれ打合せをして建てるので、完成して入居できるまでの時間が1年半程度
かかるそうです。共有部分の打合せもあり、多様な意見をまとめられる建築士を選ぶことが重要です。
低い予算を実現できる理由のひとつとして、土地の購入や建築士・施工会社の選定を自分達で
やるから費用を抑えられる、ということがあげられますが、やはり専門的な手続きなどがあり
難しいことも多い部分です。コーポラティブハウス方式が知られ、需要が高まるにつれ
コーディネート業者や、コーポラティブハウスの建築を請け負うディベロッパーも出てきています。
思いを共有できる人が集まって建てるものなので、時に排他的になってしまう場合もあるらしいです。
　

　　
●マンションの建替え

＜マンション建替え円滑化法による建替え＞
マンションが積極的に建築され始めたのは、戦後の住宅不足の時期だと言われています。
その後マンションブームが何度かあり、その数は約385万戸（国土交通省2003年）にのぼります。
国土交通省によると、平成12年には築30年以上のマンションが12万戸、平成22年には93万戸に
急増するとされています。今後も増加するとみられ、老朽化により居住環境や防災面などの問題が
深刻化することが懸念されています。
また、法的位置付けや運営ルールが不明確で意思決定や契約行為等が円滑にできない、
区分所有権や抵当権などの関係権利を、再建したマンションに円滑に移行させるための法的な
仕組みがないなど課題が数多くあり、建替えを決めることも難しい状況でした。
マンション建替え円滑化法では、所有者の4/5の賛成で建替えを決めることができるようになりました。
その後法人格を持つマンション建替組合を設立することにより、融資契約や工事契約の締結、権利
変換という法的手段をとることによる関係権利のスムーズな移行が可能になり、建替え事業が
具体的にすすめやすくなりました。

諸事情により、建替えに参加できない方がでた場合、売渡請求をして、賛成の方全員で
買い取るという方法があります。売渡し請求を受けたら応じなければならなりません。
（同法63条4項「賛成しなかった者の区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを
請求できる」とされ、参加・不参加の回答期間後2ヶ月以内に請求されます。反対の人がいる
ことによって、耐久的に危険な建物に住み続けなければならないという状況を回避するための措置）

売り渡しの価格は、時価で決まります。4/5以上の賛成による建替え実例が少ないため、
時価の算出方法は確率されているとは言いにくい状況のようです。
従来考えられている算出方法は2つあります。
①建替え後の建物及び土地利用権の価額から、建替え費用を差し引いた額
②敷地の更地価格から、建物の取り壊し費用を差し引いた額
どちらを用いるのかという問題に対しては、同潤会江戸川アパートメントの建替事業に関する
売渡請求訴訟裁判の判決で、ある程度今後の方向性示すような判決が出たようです。
　
＜マンションの耐用年数＞
安藤忠雄氏の設計で新しい表参道の顔になった、表参道ヒルズ。建替え前の建物は、
1926年築の同潤会青山アパートメント。日本で初期の鉄筋コンクリートの建物として有名です。
建物保存の運動もありましたが、老朽化に伴う建物の劣化の著しさと耐震性などの問題で、
2003年に解体。約77年の歴史の幕を閉じました。同じく同時期に建てられた同潤会のアパートも
1982～2003年の間に建替えが相次ぎ、そのうち最も早く建替えられた建物でも、55年の間
住むことができた計算になります。

また、不動産の売買や、固定資産の算出のため、資産としての建物を評価する時
その建物の耐用年数を元に計算するため、耐用年数の基準が設けられています。
鉄筋コンクリート造の建物の場合、60年とされています。

欧米では築50～100年のマンションはたくさんあります。

これらをふまえ、30代で購入することを想定すると、建替えという問題は
あまり影響がないのかもしれません。

実際には、メンテナンスがしっかりされいないため、30年程で建替えが必要となった
新千里桜ケ丘住宅事件（大阪地方裁判所平成11年3月23日判決）のような例もあり
建物を長持ちさせるためには、最低限必要なメンテナンスをきちんと行っていく必要があります。
メンテナンスの主体となる管理組合の、活動状況や管理体制などに気を配ることは
大切だと言えます。また、修繕工事にあたり修繕積立金の金額が足りないと、所有者から
別途回収することになるため、思わぬ出費が必要となる場合があり、注意が必要です。

投稿者: 城南支店スタッフ日時: 16:46 | パーマリンク

【巣まいづくりサークルvol.3】一戸建vsマンション

住まいを検討している方の多くが悩むテーマは、たくさんあります。そのどれもが、
絶対的にこれがいい、と言えるものではありません。それぞれのメリット・デメリットをよく理解し
自分達の暮らしに合うもの、今後の生活に最適と思われるものを、納得した上で選びたいですね。

今回は、「買うとしたらマンションか一戸建か」
というテーマで、それぞれのメリット・デメリットについて考えていきます。
　
　◆一戸建て
　 ◆マンション
　
※ハウスメーカーだから「一戸建てがいい」方向に持っていくんじゃない？とお思いの方！
　今回も両方の意見をできる限りたくさん集めました。
　どちらがいいかは、住まう方の価値観や住まい方によって違いますので、
　意見の羅列にしております。長いですが、是非参考にして頂ければと思います。　
　
　

　
　
◆一戸建て

　
　
◇音への気遣いが少ない
　・家にいる時くらい、誰にも気を使うことなくゆっくりしたい！マンションは壁のすぐ向こうが
　　他の家だと思うとやけに近い気がして、何だか落ち着かない。
　・子供が小さかった頃、子供の足音で下の階から苦情があった。子供が小さいなら一戸建の方が
　　周りに気を使わなくていい思う。
　
　壁で隣の家と接しているマンションと比べ、余程大きな音をたてない限り
　それほど気にする必要はありませんが、下水道などの音が気になる場合があるようです。
　また、音が漏れやすい窓などの開口部が隣の家と近い、隣の家とかなり接近している、
　壁が薄いなどの家では、音への配慮が必要です。
　
◇ペットの飼育が自由
　・猫が子供を産んで増えて今や3匹。マンションだと手狭になってしまった。
　・ペット可のマンションだけど、小型動物や鳴かない動物に限るというルールがある。
　　ゴールデンレトリバーなどの大型犬が飼いたいから、一戸建がいい。
　・亀を池で飼いたいから、庭付きの戸建がいい。
　
◇庭をつくれる
　・セキュリティ、維持管理の面ではマンションがいいけど、庭がない・・・
　・田舎で育ったから、土があって地に足が着いている感じが好き。
　・やっぱり庭とか縁側とかあった方がなごむ。
　・休日は友達を呼んで、庭でバーベキューしたり、流しそうめんをしたりして楽しみたい。
　・マンションのバルコニーでのガーデニングは手狭で物足りない。プランターや鉢植えになってしまうし。

　　⇔思っていた以上に雑草が生えるので、逆に庭があるのが苦痛・・・。
　　⇔雑草が生えるのが煩わしいので、ウチは砂利敷きにしてます！という通な方も。
　　　（↑砂利敷きにすると、草が生えにくくなるのです。砂利の下に除草シートを引くとなお良いです）
　　⇔マンションの1階部分で、庭付きの物件もあります。
　
◇子供の成長や家族数の増減などの変化に対応しやすい
　・将来的に両親と住むなら一戸建。マンションでは狭すぎるし、母と妻との距離感も近すぎるのでは
　　と心配。
　・子供が大きくなったので、自分の部屋を与えたいが、今のマンションだと無理。
　
◇納得できる家が作れる
　・選択肢が豊富で、人やライフスタイルに合わせた住まいが作れる
　・マンションより窓が多い。戸締りが大変だけど、明るいし閉塞感がなくていい。

　　⇔ただし、選択を誤ると失敗する。既製品ではないので、イメージがつきづらい。
　
◇建物の価値は激減しても、土地の価値は残る
　・最近お年寄りが一戸建を売ってマンションを購入するケースが多いらしい。
　　それができるのも一戸建だからだと思う。
　・将来的に人口が減るので、家は余ってくる。供給過剰で建物の価値がほとんどなくなっても
　　土地の価値は大きく変動しないから、資産として考えるなら一戸建だと思う。
　
◇広い
　・マンションより広い家が多い。

　　⇔広くて掃除が大変。窓も多いし、廊下もあるし年末の大掃除はマンションの方が楽だった気
　　　がする。
　
　単純に3LDKならどちらも同じような気がしませんか？同じ3LDKでもそれぞれの面積は違います。
　床面積も合わせて広さをチェックしましょう。
　
◇子育てするなら一戸建
　・子供がいるなら一戸建！
　・注文住宅建てるときって、家族みんなで家の事考えますよね。いろんな話して、自然と家族との
　　関係が深まると思います。
　
◇メンテナンスは自分で処理
　・雪かきや庭の草むしり、植木の手入れ、建物のメンテナンス・・・すべて自分でやらないといけない
　　親の実家を見ていると、不便に感じる。歳をとったら、雪かきなどはすごく負担に感じるだろう。
　・リフォーム業者にだまされないように、メンテナンスの知識が必要だと思う。
　
　庭、カーポート、植木、建物などの維持管理は、自分でやらなければなりません。
　（ハウスメーカーからは、適当な時期にメンテナンスのご案内があると思われます。
　その会社のアフターメンテナンス体制を確認しましょう）
　建物の修繕については、マンションでは管理費と一緒に修繕積立金を払うのが一般的で
　一度に大きな額の出費が少ないのに比べ、一戸建の場合、自分で計画的にメンテナンス費用を
　準備する必要があり、準備がないと思わぬ大きな出費となることがあります。
　メンテナンスには、古さや内装・外観など、我慢すれば必然性のない部分と、外壁の塗りなおし
　のような、建物の耐久性に直接影響するメンテナンスが必要な部分があります。
　ある程度、時期や予算に合わせてメンテナンスすることができます。
　
◇マンションと比べ、立地的利便性が劣りがち
　・駅まで徒歩20分だけど、車ならすぐ。娘が大きくなったので、通学・通勤に夜道を歩かせるのは心配。
　　最近チカンが出るらしいし…

　　⇔喘息がある子供のことを考えると、利便性の高い駅近より、郊外の自然豊な場所で、ということに。
　　　子供が育つ環境としても、これで良かったと思う。
　
　一戸建は、土地がないと建てられません。駅近の物件は、高いし少ない、という都合上
　どうしても郊外に建てることになりがち。
　
◇階段がある
　・一戸建は、通常2階建・3階建。足が悪くなったら、階段の昇り降りが辛いと思う。
　・階段の掃除が嫌い。
　・階段がある分狭い気がする。
　
　階差のバリアフリー化には、エレベーターや階段昇降機などの方法がありますが、高価なので
　一般の住宅にはあまり普及していません。高齢になり、足が悪くなったりすると1階だけで生活する
　といったケースも少なくありません。
　
◇その他
　・近くにマンションが建って、日が当たる時間が少なくなった。
　・土が近い。その分虫が多い気がする。虫嫌いの私としては苦痛かも。
　・都内など密集地の一戸建は、狭いし、隣の家との距離も近いし、マンションから丸見えなような
　　気がして落ち着かない。火事とか、地震とかの時大丈夫かな？
　・冬は寒い。
　
　
　
◆マンション

　
　
◇利便性が高い
　・通勤時間を考えたら、駅に近い方がいい。駅近物件で予算を考えたらマンションになった。
　・駅から近いので、買い物も病院も便利。塾通いで夜遅くなる子供に、夜道を一人で歩かせられない
　　から、その面でも人が多い駅近の方が安心感がある。

　　⇔駅近で便利だけど…交通量が多くて空気が悪く、遅くまでうるさい。その上夜中には貨物列車が！
　
◇メンテナンスが楽
　・共用部分の掃除・メンテナンスは管理会社がやってくれるから、私は自分家の中だけ。
　　管理費はとられるけど・・・ものぐさな私には、何もかも自分でやらないといけない一戸建は無理！
　・家での生活を楽しんで、メンテナンスも掃除も楽しめちゃうという人なら一戸建もいいんじゃない？
　　うちは、仕事中心の生活だし、休みの日でも家にいるよりドライブとか買い物とか出かけることの
　　方が多いから、家のことはささっと済ませてくつろげる、マンションの方がいいな。
　
◇転売しやすい
　・転勤があるかもしれないので、将来売却に困らないようマンションにした。人に貸す場合でも
　　マンションなら借り手が見つかりやすい。

　　⇔売却損を覚悟して選択するべき。中古マンションが売れずに悩んでいる人が多いのは、
　　　少しでも高く売ろうと無理な値段をつけているからだ、という声も。
　　⇔最近はリフォームしてから売るから工事代が必要。加えて不動産会社への手数料が必要に
　　　なる。3000万の物件なら90万（成約価格の3％＋（6万円まで）＋消費税）。
　　　自分達がこれから住むわけではないので、もったいない気がする。

　マンションの場合、売却の取引事例が一戸建てより多いので、相場がつかみやすく、売却しやすい
　傾向があるようです。ただ、以前のように値上がりは望めないケースの方が多いかもしれません。
　売る場合も、貸す場合も、物件によっては想定より低い金額でしか売り貸しできない場合があります。
　将来賃貸にする可能性がある場合、購入前に周囲の家賃相場の充分な調査が必要です。
　
◇火災、防犯などの安全性が高い
　・一戸建って木造というイメージ。マンションはコンクリで燃えないから、火事に強いんじゃないかな。
　・入口がオートロックだったり、管理人がいたり、関係者以外が簡単に入れないようになっている
　　ので防犯面で安心だと思う。特にうちは共働きだから、誰もいない昼間の防犯を考えて。
　・鍵ひとつで戸締りできるのがいい。窓も一戸建に比べて少ないから、窓の戸締りも楽。
　・1階の人が出入できる窓には、防犯センサーを設置されているマンションもあった。
　　1階って泥棒に入られやすいイメージがあったけど、それなら安心。

　　⇔油断は禁物。「オートロックだし、少しの間だから」と鍵をかけずに出かけて、泥棒に入られた。
　　⇔入り口はオートロックになっているのに、廊下はオープンで壁とかなくて、隣のマンションから
　　　廊下に乗り移れそうな物件だったからやめた。
　
　マンションの壁はコンクリートでできています。コンクリートは不燃材なので、一戸建と比較して
　延焼する危険性が低いそうです。
　
◇眺望がいい
　・高層階なので日当たりもいいし、近くに高い建物がないから、外からの視線を気にしなくていい。
　　そして何より眺めがいい。夜景を見ながらの一杯、このひとときがお気に入り。
　・高層階は網戸がなくても虫は入ってこない。

　　⇔高層だとエレベーターがなかなか来なくて外出が億劫。
　　⇔風が強くて窓が開けられない。
　　⇔うちは高層マンションの20階。大地震だと思ったが、テレビを見たら震度3。
　　　本当の大地震がきたらと思うと恐ろしい。
　
◇近所づきあいがドライ
　・近所づきあいが嫌なら、マンションがいいと思う。実際ほとんど近所づきあいをしていない。

　　⇔マンションによっては、集会や管理組合が頻繁にあり、欠席したら役員に選ばれ…
　　　人付き合いが好きな人向きだと思う。
　　⇔購入前に、管理組合の形態や活動状況などを確認しておいた方がいい。
　　　管理組合がしっかりしていないと、管理会社に手抜きされる恐れもある。
　　
◇バリアフリー対応
　・最近の物件はほとんどエレベーターが付いているから、階段の昇り降りがないし、
　　メンテナンスも管理組合に任せておけばいいから、歳をとってからのことを考えるとマンションかな。
　
◇評価（価格）の下落
　・将来の人口減社会では、よっぽどよい立地でない限り、マンションの方が資産価値の下落幅が
　　大きいと思われる。
　・マンション価値は物件次第。戸建の場合、建物が評価されなくても土地の値段はつく。
　
　マンションの場合、所有者の土地の持分は小さいため、売却価格は建物の評価に大きく左右
　されます。売却の予定があるなら、売却の際に困らない物件を吟味することが重要になります。
　「人口減社会では」というのは、人口が減って、家の在庫過剰で供給過多となり、価格が下がる
　と予想されるという理由からの意見のようです。
　
◇既製品・・・間取りなど自由にできない
　・外観や設備、間取りに制限はあるが失敗は少ないとか。
　・共有部分は勝手に変えることができない。バルコニーも避難経路として共有部分だそうだ。

　　⇔あまり流行色が強いと、10年後には流行遅れになって格好悪い、という声も。
　　⇔間取りなどで差別化しづらいので、設備面を充実させて売りにしている。
　　⇔マンションでも納得できる家が作れる、コーポラティブハウスという選択も。
　
◇ペット飼育に関する制約
　・ペット不可のマンションが多い。ペット可のマンションでもペットの大きさや種類、数などの
　　決まりがある場合が多い。
　
　多くの人が密集して住むマンションですから、住まう人が守るべきルールがあります。
　迷惑や不愉快に思う人もいるので、ある程度の制約は仕方のないことと言えます。
　
◇ランニングコストが高い
　・一戸建の場合、ローンの支払いが終われば補修など以外の支出はなけれど、マンションの場合、
　　住んでいる限りずっと管理費・修繕費（・駐車場代）を支払い続けなければならない。
　・自分の家なのに、なんだか家賃払ってるみたい。管理費・修繕費・駐車場代で月5万円としたら、
　　30年で1800万円。

　　⇔大田区で売出中（または2008年売出予定）の物件　5件の平均
　　　最近では、引渡時に管理準備金、修繕積立基金として一括して入金をしてもらい
　　　月々の管理費・修繕積立金を低く抑える傾向にあるそうです。
　　　　管理費・・・12,525～16,070円
　　　　修繕積立金・・・4,960～6,493円
　　　　駐車場代・・・20,875～26,750円
　　　　管理準備金・・・13,418～16,978円
　　　　修繕積立基金・・・332,640～427,800円
　
　戸建もマンションもメンテナンスや修繕の如何によって耐久年数が大きく違ってきますので
　安ければいいというものではありません。また、一戸建の場合も、月1.5万程度の修繕費用の
　積立が必要と言われています。
　
◇住人の入れ替わりによる環境変化
　・隣の一人暮らしのお年寄りがなくなった。お子さんが相続して、賃貸に出したところ
　　風俗系会社の寮になった。子供への影響が心配・・・

　　⇔戸建を購入する人は、一生住むことを考えて購入する場合が多い。
　　
◇音の問題
　・子供の足音、ペットの足音など足音の話はよく耳にする。
　・1階がパン屋。できたてパンが食べれると喜んでいたけれど、2階で布団で寝ている私達は
　　朝5時頃からパン生地をこねる機械の音(？)が聞こえる。ベッドを買うか検討中。

　最近は遮音性能などが上がっているので、昔のように隣の家の話し声が聞こえるなどと
　いったことはありませんが、壁・床・天井を共有しているので、音への配慮は欠かせません。
　
◇マンションの建替え
　・どのくらいそこに住むのかもポイント。マンションの建替えは、お金の他にすごく気力を要する。
　・阪神大震災の被害で建替えが決まったマンション。建替えに参加しない入居者が、区分所有権
　　買取で得た金額が、172万だったらしい。マンションの建替えは、所有者の4/5の賛成が必要
　　らしいけど、逆に自分が1/5になる可能性もあるわけで。ローンが組めなくて建替費用が
　　出せない場合、出て行かないといけないのかな？
　
◇固定資産税の問題
　・固定資産税が一戸建と比べてかなり割高。

一戸建の場合、年数が経つと、その価値に見合った税額に減額されていきますが、
マンションは、建物の償却の期間が長く設定されているため、それに比べてかなり割高に
なってしまうそうです。木造一戸建ては二十数年で上物への課税がなくなります。
土地については常に課税負担があります。

◇その他
　・いつでもゴミを出すことができる。
　・一戸建と比べて暖かい。電気代節約♪
　・物件によっては、管理人が宅配便を代わりに受け取ってくれるというようなサービスもある。
　・収納スペースが少ない。必然的に置き家具が多くなる。
　・マンション内の駐車場の抽選にはずれた。借りれる駐車場は遠かったり、近いところは駅近で
　　高かったりする。毎月のことなので、結構痛い出費。
　・まとめ買いした時、車から降ろして、エレベーターまで運んで、廊下を運んで・・・ぐったり・・・。
　
　
≪今月は下記のキーワードについて調べてみました/クリックしてください≫
・コーポラティブハウス
・マンションの建替え
　
　
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第3回の【巣まいづくりサークル】、いかがでしたでしょうか。