◆実は賃貸派の方が計画的な貯金が必要なのです！
持家の場合、住宅ローンを払い終わった後の費用負担はその分軽くなりますが
賃貸の場合、生涯家賃を払い続けなければなりません。
老後の生活を考えてみましょう。
夫婦二人で2LDKの住まいを借りるとします。
例えば、城南支店のある大森駅近辺の物件の場合、下限が11万円位。平均15万前後のようです。
それに対して、平成18年の総務省家計調査による"世帯主60歳以上・2人以上・無職世帯"の
実収入は、1世帯当たり平均約23万円となっています。
（※実収入から税金などを差し引いた手取りは、約19万円だそうです）
残りの金額の中で生活費をやりくりするのは、結構厳しいものです。
老後を安心して暮らすためには、将来のキャッシュフローを考え、
今から計画的に貯金をしていくことが重要となってきます。
賃貸派の場合、住宅ローンを払ったりする必要がないので、
余力のあるお金を生活費やレジャー等に使ってしまいがち。
あるだけ使ってしまって、貯金をする自信がないという方が、
老後の貯えに不安を抱き、貯金をするかわりに住宅を購入するケースもあるようです。
◆資産としてのマイホーム
「家賃、もったいなくない？」
最近は、独身の女性がマンションを購入するケースも増えているそうですが、その声のひとつです。
例えば、3人家族で15万円/月の2LDKの賃貸を借りるとします。
単純に計算して
①1年住めば ⇒ 合計 210～240万円
（15万×12ヶ月＝180万。入居時に、敷金・礼金が30～60万）
※敷金とは、退去時の原状回復のための修理代・クリーニング代を前払いするもの。
残りは返金されます。首都圏では家賃の1～2か月分の金額が一般的。
※礼金とは、賃貸契約のお礼として、貸主に支払うお礼。家賃の1～2ヶ月分の金額が一般的。返金されません。
②5年住めば ⇒ 合計 960～990万円
（家賃は15万×12ヶ月×5年＝900万。2年ごとの更新料が15万×2回＝30万。敷金・礼金が30～60万）
※更新料は、家賃の1ヶ月分とされるのが一般的です。
「990万払って、何も手元に残らないなんて、もったいなくない？」ということのようです。
同じお金を払うなら、ローンを払って自分のものになる方がいいという考え方もありますね。
購入した場合、ローンの支払い中でも自分の財産ですから、売却することも可能です。
いざという時の資産として考えられる、安心感があります。
ちなみに、一生賃貸で暮らすとしたら、住まいにかかる金額はどのくらいになるのでしょうか。
③15万円/月、2LDKの賃貸住まいの場合で30歳～80歳の50年間の金額を計算
家賃が 15万×12ヶ月×50年＝9,000万円
更新料が 15万×24回＝360万円
敷金・礼金で 30万円
⇒ 合計 9,390万円
（便宜上ずっと同じ場所に住み、家賃は変わらないものとして計算）
実際には、同じ賃貸に50年住み続けるということはあり得ませんし、
築年数や入居状況、周辺物件の変化に伴い、通常は家賃も変動します。
仲介手数料や、月毎の共益費の支払いがある場合も。
また、家族構成の変化に伴い、手狭になり、広い賃貸に住み替えることも、
逆に夫婦二人になって、もっと狭い賃貸に住み替えることもあるでしょう。
あくまで、参考までにご覧頂ければと思います。
◆なぜ金利にこだわるの？～たかが１％、されど１％。消費税値上げも？
金利とは、借りた元金に対して支払う利息の割合のこと。
最近は、景気足踏み状態が続いていますが、歴史的にみて現在の金利水準が低い
ということは間違いなく、将来的に金利は上がるという見方が一般的です。
また、消費税の増税も見込まれており、その前に家を買ってしまおう
という駆け込み派のような方もいらっしゃいます。
では、金利が1％あがるとどうなるのでしょうか。
1％くらい、たいしたことないと思っていませんか？
住宅ローンの場合、1000万以上という金額を借りるのが一般的。
利息を含む返済金額の合計を見るとかなりの差があります。
例えば、
＜3000万円を35年で返済＞
・2.00％で返済する場合
99,377円/月、1,192,524円/年、返済総額：約41,738,340円
・3.00％で返済する場合
115,455円/月、1,385,460円/年、返済総額：約48,491,100円
（金利は期間中変動がないものとして計算）
いかがでしょう？返済総額にすると、約675万とかなり大きな差が出てきます。
その差は、利息として支払う金額から生まれるもの。
利息はローン残高に対してかかるものですから、返済期間を短くする、
繰り上げ返済する、元金均等返済を選択する、自己資金の割合を増やす等の方法で、
利息負担を減らすこともできます。
◆いくら借りられる？
まず、「いくら借りられるか」よりも、「いくら返せるか」という見方で考えましょう。
それから、実際に必要になる金額と照合して、調整すると無理のない返済計画をたてることができます。
計算の目安としては、
1）年間の返済額の目安は、年収の20％以内、多くとも30％以内と言われています。
例えば、年収が850万の方の場合、年間の返済額は170～255万円。
ボーナス月の返済を2倍に設定した場合、月に121,428～182,142円。
2）収入が大きく減る、定年までに返済が完了するように、返済期間を設定するのが理想ですが
現状は、なかなか難しい場合が多いです。城南支店のお客様では、定年後までの返済期間で
ローンを組み、余裕をみて繰り上げ返済をしていくかたちをとる方が多いそうです。
サラリーマンの方の場合、定年時の退職金でローンが完済できる計画をたてると安心です。
3）ローンで支払う金額が少ない方が、返済金額も少ないので
自己資金の割合を増やすことができないか、検討します。
例えば、ご両親から住宅資金贈与を受ける、共働きの奥様と共同で出資する、など。
※注意
奥様の貯金を頭金に加える場合、それに応じた所有権の持分にしないと
贈与税がかかる可能性があります。
＜シュミレーション～A様の場合＞
・家族構成 ⇒ A様（35歳）、奥様（32歳）、お子様（5歳、3歳）
・年間返済額 ⇒ 年収の25％
・定年 ⇒ 65歳
・自己資金 ⇒ 奥様の貯金と合わせて700万
・ご両親からの資金贈与 ⇒ 1000万
1）35歳で35年返済のローンを金利2.96％で組んだ場合
年収465万円の25％・・・116万
借入れ金額･･･2,520万円
（年間返済額･･･1,157,052円）
（月返済額・・・96,421円）
⇒購入資金・・・4,220万円
（繰上げ返済を行わない場合、25年後の定年時には、借入金の元金約1,000万が残ります）
2）40歳で35年返済のローンを金利2.85％で組んだ場合
年収499万円の25％・・・124万
借入れ金額・・・2,700万円
（年間返済金額・・・1,239,696円）
（月返済額・・・103,308円）
⇒購入資金・・・4,400万円
（繰り上げ返済を行わない場合、20年後の定年時には、借入金の元金約1,500万が残ります）
※国税庁の平成18年民間給与の実態調査結果によると、35～39歳の平均年収は465万円。
40～45歳の平均が499万円。
※銀行のローンシュミレーションより算出。2008年3月現在の新規購入の長期固定型金利で、
30年固定が2.96％、25年固定が2.85％。
※ご両親からの住宅資金贈与は、相続時精算課税制度の特例が利用できる場合、非課税にできます。
一般的には、返済期間が短くなると借入れ可能な金額が少なくなる、月々の返済が高くなる
などの影響が出てきます。
実際には、ローンのタイプや金利、返済期間によって、返済の金額は様々です。
ご興味のある方は、銀行の住宅ローンセンターで、具体的に相談してみましょう。
また、お子様の進学など、大きい出費があるときは、ローンを返済すると家計が苦しいことも。
どのくらいの時期に、どのくらいのお金が必要なのかが、あらかじめ分かっていれば
準備もしやすいですね。そこでライフシュミレーションを活用してみましょう。
例えば、A様の場合
その他、計画時期による金額差や、賃貸との比較、繰上げ返済のシュミレーションも可能です。
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第2回の【巣まいづくりサークル】、いかがでしたでしょうか。
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「マンションvs一戸建vs中古住宅」
それぞれのメリット・デメリットについて、詳しく考えていきたいと思います。
